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A menudo en las comunidades de propietarios existen disputas entre los vecinos. Una de las discusiones principales suele ser el retraso en el pago de la cuota de comunidad por parte de alguno de los vecinos y la reclamación de deuda por esta causa. ¿ Qué podemos hacer en caso de impago de la cuota?
Lo más habitual es que la reclamación de deuda se lleve a cabo mediante el procedimiento monitorio, pero antes de entablar este tipo de procedimiento judicial, la comunidad tiene que cumplir una serie de requisitos.
¿Cuáles son los trámites previos a la reclamación judicial?
La Ley de Propiedad Horizontal, exige que previa a la interposición del procedimiento judicial se cumplan una seria de requisitos, entre otros motivos, de cara a informar al propietario moroso de la deuda que tiene contraída con la comunidad.
En primer lugar, la comunidad de propietarios debe acordar en Junta de Propietarios, debidamente convocada, la liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador exigirla judicialmente y de esta forma debe de constar en el Acta levantada de la convocatoria y quedar registrada en el libro de Actas.
Es obligatorio justificar la vigencia en el cargo tanto del Presidente como del secretario en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando se inicia el procedimiento judicial.
En segundo lugar, la ley exige que se le comunique al propietario deudor por escrito la liquidación de la deuda, siendo lo más habitual requerirle de pago mediante burofax aportando copia del Acta donde se ha liquidado la deuda.
Esta comunicación ha de efectuarse en el domicilio que el propietario haya designado a efectos de notificaciones, en caso de no haber especificado domicilio se hará en el piso o local que el vecino moroso tenga en la comunidad.
Es posible y de hecho suele pasar en la mayoría de los casos, que el propietario deudor no recoja las notificaciones, en ese caso la Ley establece que la notificación se efectuará mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma. Debe ir firmada por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Cumplido los trámites anteriores, el deudor tiene un plazo de tres días para efectuar el pago, que en caso de no efectuarse, el Secretario de la comunidad emitirá un certificado de deuda, que irá firmada por él con el visto bueno del Presidente de la Comunidad.
Una vez efectuado todo estos trámites se puede emprender las acciones judiciales por medio del Procedimiento Monitorio.
¿ Cómo se desarrolla el Procedimiento Monitorio para reclamación de deuda de Comunidad?
Para llevar a cabo este procedimiento, la Ley solo exige la presentación de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, y la notificación al propietario afectado en su domicilio, como hemos explicado en el punto anterior. Posteriormente a la presentación de la demanda, la admisión y traslado de la misma al propietario moroso demandado puede ocurrir los siguientes efectos:
- Que el deudor pague. En ese caso el Secretario Judicial ordenará el archivo de las actuaciones.
- Que no se atienda al requerimiento, en tal caso, se instará el procedimiento de ejecución de la deuda.
- O que el deudor se oponga a la deuda. En ese caso, se deberá acudir al proceso declarativo ordinario o verbal en función de su la cuantía que se reclama supera los 6.000 euros o no.
En todo caso, la comunidad podrá reclamar al deudor, los gastos derivados por el requerimiento previo de pago, así como los de abogado y procurador.
¿Dónde se ha de interponer la demanda?
La Ley establece que la comunidad puede demandar ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor, como también el lugar en que radica la finca, a su elección. Lo más habitual es que la demanda vaya dirigida al Juzgado de Primera Instancia del domicilio donde se haya la vivienda de la comunidad.
¿Cuál es el plazo para realizar la reclamación de deuda?
En estos casos la jurisprudencia vienen estableciendo que todas las deudas de un propietario hacia la comunidad, ya sean gastos ordinarios o extraordinarios, tienen un plazo de prescripción de 15 años, aunque hay posturas minoritarias que el plazo es de 5 años, desde este despacho siempre aconsejamos no dejar trascurrir el plazo de los 5 años para evitar todo posible perjuicio.
¿De qué responde el nuevo propietario, en caso de que se venda la vivienda?
En los casos de que se vende la vivienda existiendo impagos de las cuotas de comunidad por su antiguo propietario, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nuevo propietario deberá de responder de las deudas del antiguo propietario a la parte vencida de la anualidad en curso (en la que tenga lugar la adquisición del inmueble), y a los tres años anteriores, sin perjuicio de la responsabilidad del antiguo propietario de la deudas contraídas con anterioridad.
Si su comunidad se encuentra en esta situación contacta con Morales y Blanco Abogados, le resolveremos todas sus dudas y le ayudaremos para solucionar su problema de la mejor forma posible.